作家：余飞
01
成齐楼市，卖疯了
当厦门、重庆、南京、长沙等城市的行情，在干与11月份坐窝转弱之际，相同是二线城市的成齐，却卖疯了。
先作为齐10月份的行情。
10月份，成齐新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比客岁同期下降了三分之一。
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很平庸的数目，低于本年的4月份、7月份，和客岁3月份的成交量比较更是差得很远。
10月份成齐的行情，天然不是独特惊艳，但成交量跌势止住，开启高涨之路。干与11月份，则开启了恣意花样。
逐日经济新闻最新裸露：
放胆11月30日，成齐新址成交11401套，环比高涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。
新址11401套成交量与二手房26219套成交量是什么意见？不错纵向对比一下。
新址成交量比较于本年之前的过往月份，并不算高，但却是本年冷却行情中的最高成交量。
二手房26219套成交量，则号称历史第二高，仅比客岁3月份的28189套低一些。
以此等成交量，到本年年末，成齐大致率会蝉联中国楼市第一城。
2022年年中，成齐的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。
2023年年末，成齐新址成交量14.75万套，位居宇宙第一。二手房成交量21.99万套，位居宇宙第一，是当之无愧的楼市第一城。
2024上半年，成齐新址+二手房统统成交15.29万套，依旧位列第一。
02
成齐楼市，为何这样能扛
在这一轮房地产转机当中，最能扛的城市，除了上海，大致就唯有成齐了。
从2021年年中开动，宇宙楼市干与了转机周期当中。尔后中心城市按序堕入泥淖。
成齐却显得尤为独特，因为在2021年中至2022年年末这段时分里，东中部热门城市基本沿途开启了转机，但成齐依旧汹涌澎拜。
2022年，成齐二手房成交量在当年创下了历史新高。新址和二手房价钱更是握续高涨。
直到客岁，成齐才开动转向。
成齐市统计局数据，2023年景齐商品房销售面积2204.2万普通米，同比下降3.9%。
房价方面，国度统计局数据清楚，成齐新址从客岁11月份开动转向下落，二手房则从客岁7月份开动下落。
干与2024年，在宇宙大势影响下，成齐跌势在加速。
但9月末一线城市的限购大裁减，照旧官方出台的种种增量政策，让一线城市的行情大放异彩，而作为新一线城市领头羊的成齐，热度也随之起来。
从国度统计局裸露的数据来看，10月份在二手房行情带动下，成齐的二手房价钱止跌高涨，环比高涨了0.4%，成为8个二手房价钱高涨的城市之一。不外同比仍下落8.7%。
制图：城市财经；数据：国度统计局
成齐楼市为何这样能扛？
本号合计，有三个身分。
第一，泡沫并莫得高到离谱。
我在之前的著作中屡次强调过，当下各城市遭受的楼市困局，齐是当年房价拚命高涨形成的。
成齐的房价高涨样式，与长沙重迭，齐是温水出青蛙，钝刀子割肉花样。
每月涨少量，握续不休地高涨，终年累月握续高涨。
这种花样之下，一方面房价全齐量相对东部热门城市并不太高，大众的秉承度比较高。正式，这里说的是相对，不要钻牛角尖。
刻下成齐的二手房均价均价跌至1.7万元/普通米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万比较，成齐房价全齐量天然也很高，但比较之下，秉承度相对好一些。
其他城市的大众，勤恳一跳也莫得买的指望。成齐平庸大众努力一下，照旧有购房的但愿。这是成齐楼市耐扛的底层逻辑。
第二，东说念主口不休涌入，需求不休增多。
归功于成齐连年来的成效宣传，成齐连年来名声大噪。再加上四川盆地特有的宜居条款，以及东部城市房价高企的近况，成齐以前十年景效收割了一波东说念主口。
七普数据清楚，成齐以前十年（2010年至2020年）常住东说念主口增量高达581.9万东说念主，增量仅次于深圳、广州，位居宇宙第三。2021年，在东说念主口增量全体降档换速的布景下，成齐依旧增多了24.5万东说念主，位居第二。
2022年宇宙东说念主口见顶转向的布景下，成齐东说念主口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量竟然跳水了，但依旧保握着东说念主口增量。
2023年宇宙东说念主口加速下降的布景下，成齐常住东说念主口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居宇宙第五。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
东说念主口不休涌入，需求不休增多。
并且，要道的是，成齐不仅虹吸全川的购买需求，也相连着西藏等西南地区的置业需求。
毕竟，成齐在官方的定位中，相当高。
2024年头，国务院批准《四川省国土空间权术（2021—2035年）》，明确四川是国度发展的战术本地，宇宙独此一份，而成齐是本地的中心；
7月，《对于进一步全面深远立异 推动中国式当代化的决定》提议“修复国度战术本地和要道产业备份”；
·9月15日，官方告示“将教唆资金、期间、处事密集型产业从东部向中西部、从中心城市向本地有序滚动”，成齐无谓置疑是“要道产业备份”主力；
·9月27日，国务院批复《成齐市国土空间总体权术（2021—2035年）》，成齐城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技创新中心”，同期新增“宇宙先进制造业基地”定位。
全体功能定位，比同级别的杭州、南京、济南齐要高。
成齐商报裸露了一组数据，去上半年有20万个家庭在成齐买房了。
第三，新址打折、二手房降价让利的成果。
10月份与11月份，尤其是11月份成齐行情走热背后，有政策身分。
比如10月15日成齐出台的多项楼市新政，包括购房落户、普及公积金贷款额度等范例。
但更要道的是，新址打折、二手房降价让利。
据中国房地产报裸露，10月份成齐有项指标优惠力度仍旧比较大，亦然购房者握续进场的紧要原因之一。
放胆记者到访本日，新但愿长麟府在售房源还有2套建筑面积约143普通米和20多套建筑面积约133普通米的户型。置业参谋人告诉记者，建筑面积约143普通米的户型最多能享受8个点优惠，建筑面积约133普通米的户型最多能享受10个点优惠。
上璟润府表情推出的则是“折上折”优惠。据该表情置业参谋人先容，当今是一房一价，但表情会先从备案价开动打折，然后针对房源的具体情况，最多再优惠5个点。全体算下来，有接近30个点的优惠。
二手房方面，商场全体降价氛围仍很浓。
川不雅新闻8月份的一篇报说念指出：
房主主动降价促成交的气候相等渊博，降价幅度因东说念主而异，而购房者大多扒耳抓腮，念念再不雅望一下。多位中介称，一套房源竟然要带看50次以上技艺成交。业内分析东说念主士合计，刻下成齐二手房商场张开了拉锯战。
从国度统计局数据来看，10月份成齐二手房环比天然高涨了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，从贝壳找房裸露的成齐二手房商场挂牌价来看，一直在降，哪怕10月份也不例外。
03
成齐楼市趋势扭转了吗
两个月的躁动，是否就阐明成齐楼市扭转了？
天然弗成，本号屡次强调过，10月份的火热行情在料念念之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。
是以，要道变化还得看来岁一季度的行情。
而本号的不雅点一直不变，这一轮转机，仍将连接，已毕为前锋早。
外洋评级机构惠誉给出的最新预测是，按照中国官方统计数据测算，预测中国新址价钱2025年将再下落5%，与本年的跌幅约莫相等。同期，新址销售料将再下降10%。
根柢原因在于宏不雅大环境带来的不笃定性，无法给商场以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东说念主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东说念主收入缩水甚至愈加买不起的阵势。
是以，若是后续经济、产业、处事的数据无法予以商场信心和预期，商场行情很难扭转。
何时是节点，无法预测。但有两点是不错校服的：
第一，房地产的黄金时期，照旧室迩人遐了。等这一轮转机已毕之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的时期，不存在了。
第二，宇宙分化、区域分化、城市分化。
改日的房地产商场，会是一个独特碎屑化的商场。不仅宇宙限制内分化严重，区域分化、城市里面分化相同严重。
毕竟，中国东说念主口红利照旧拔除，而大无数城市海量的库存近况也摆在这里。
这便意味着，这一波转机之后，咱们的房价会访佛于日本。
几个中枢城市群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，连接高涨。其他大无数城市，会在东说念主口流失之下，横盘多少年。少部分东说念主口流失严重，产业瘦弱的城市，房价白菜化。
中枢城市，中枢区与郊区，会有相同的分化。
具体到成齐来说，成齐哪怕最近两个月大卖，但去化周期依旧很长。
分区域来看，武侯、天府新区、金牛、成华、青羊等中枢区域的新址去化周期齐在10个月以内。
近郊5区以温江的新址去化周期最长，约为17.34个月。
远郊区新址去化周期齐大于24个月，包括齐江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新址库存较高且流速慢，因此去化周期长。
因此，成齐除了中枢区外，近郊区远郊区风险依旧偏大，尤其是远郊区。
细化板块来看，万年场、川师、锦江工业园、九里堤、桐梓林、洪河、平稳、红牌坊、锦江生态带、东湖、武侯新城、羊犀、机投、天府总部商务区、外金沙、市中心、廖家湾、中庸、怡心湖、世纪正途、茶店子这些板块的去化周期均小于6个月，房价会发扬得比较坚挺。
而岷江新城、简阳老城、平乐、大不雅、五龙山、三岔、贾家、天府生物城、阳光城、永商、外洋铁路港、洛带、斑竹林、金堂城区、青白江老城、蒲江寿安、江安、大邑城区、高铁新城、大面、河东新区、蒲江城区、青龙湖、牧马山、青城山、濛阳、柳林、金马、新城、龙桥等板块均超24个月，尤其是前边几个，去化周期突出100个月，转机压力相当大。
从东说念主曲直度来看，以前十年景齐虹吸的东说念主口，也大多流向了中枢区。新齐区十年常住东说念主口增多了79.8万东说念主，郫齐区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等中枢区，增量齐在前哨。
制图：城市财经；数据：成齐市统计局
是以，非论是从去化周期，照旧从东说念主口竞争力角度看，成齐楼市的安全地带在中枢区，需要严慎的地带在外围区。